En la gestión de espacios comerciales y corporativos, la rentabilidad no depende únicamente del alquiler o del nivel de ocupación. La eficiencia real del activo se mide a través de métricas operativas que permiten identificar si un espacio está generando margen o, por el contrario, lo está erosionando de forma silenciosa.
Dos indicadores permiten obtener una lectura precisa en cuestión de segundos:
el Ratio de Coste de Ocupación (OCR) y el Cost per Desk (CPD).
1. Ratio de Coste de Ocupación (OCR): la métrica clave para negocios que venden a clientes
Aplicable a retail, gimnasios, centros médicos, academias, spas y cualquier espacio cuya actividad dependa de la afluencia de clientes.
Fórmula:
OCR = (Coste total del espacio / Ingresos) × 100
Interpretación:
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Menos del 12 % → escenario saludable
El espacio funciona con buena eficiencia operativa. -
12–15 % → zona de riesgo
Conviene analizar estructura, incidencias, consumo energético y procesos. -
Más del 15 % → el espacio está consumiendo margen
No implica únicamente un coste inmobiliario alto. Suele ser el reflejo de ineficiencias operativas, mantenimiento deficiente, exceso de incidencias o un diseño del espacio que no acompaña a la actividad.
El OCR es especialmente útil para comparar ubicaciones o medir si un nuevo local está alineado con el rendimiento esperado por la marca.
2. Cost per Desk (CPD): el indicador de referencia en oficinas y coworkings
En entornos donde la rentabilidad depende del uso real del espacio y del índice de ocupación, el CPD es la métrica más precisa.
Fórmula:
CPD = Coste total / Número de puestos reales
En Barcelona, los rangos de referencia observados en activos bien gestionados suelen situarse entre:
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300–450 €/puesto/mes: rango eficiente
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+450–500 €/puesto/mes: punto de revisión
Un CPD elevado no es necesariamente negativo si el espacio genera un retorno superior: acceso a mejor talento, aumento de productividad, refuerzo de imagen corporativa o una ubicación estratégica que facilita la actividad comercial.
El problema no es un CPD alto.
El problema es un CPD alto sin justificar.
3. La excepción operativa: cuando las métricas fallan
Existe un elemento común que condiciona cualquier análisis financiero: la gestión del espacio.
Un OCR o un CPD fuera de rango no siempre significa que el espacio sea caro. En muchos casos refleja problemas como:
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Incidencias recurrentes no resueltas
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Mantenimiento reactivo en lugar de preventivo
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Proveedores descoordinados
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Tiempos muertos del equipo
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Instalaciones con ciclos de vida agotados
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Consumos energéticos fuera de control
Estas ineficiencias no aparecen en un Excel de gastos, pero sí afectan directamente al margen operativo.
La diferencia entre un espacio rentable y uno deficitario suele estar en cómo se gestiona el metro cuadrado, no solo en cuánto cuesta.
4. Tomar decisiones con datos y contexto
Las grandes empresas toman decisiones de espacio basándose en métricas, histórico, mantenimiento y rendimiento operativo. Este enfoque reduce riesgos, mejora la planificación y evita costes ocultos a medio plazo.
Sin datos, las decisiones de ocupación y expansión se toman a ciegas.
Si necesitas entender si tu espacio está operando con eficiencia —o si existe margen de mejora en su gestión— un análisis técnico puede aportar claridad inmediata.
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