Cuando una empresa alquila un local comercial, una oficina o una nave, una de las dudas más habituales aparece tarde o temprano: ¿quién debe pagar una reparación cuando surge una avería?
Aunque muchas veces se resuelve “por costumbre” o negociación, existe un marco legal claro que conviene conocer desde el inicio.
En los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece una base general que sirve como punto de partida, independientemente de lo que luego pueda concretar el contrato.
El principio general según la LAU
La LAU diferencia entre dos tipos de responsabilidades:
El propietario está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones adecuadas de uso, seguridad y habitabilidad para la actividad pactada. Esto incluye aquellas averías que afectan al funcionamiento global del espacio y que no dependen del uso ordinario por parte del inquilino.
El inquilino, por su parte, debe asumir las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste normal por el uso diario del local u oficina, así como los daños ocasionados directamente por su actividad.
Este reparto busca una lógica sencilla: el propietario garantiza que el inmueble funcione; el inquilino cuida el uso cotidiano.
Qué suele pagar el inquilino en un local u oficina
En la práctica, las reparaciones que suelen corresponder a la empresa arrendataria están vinculadas al mantenimiento ordinario del espacio. Hablamos, por ejemplo, de la sustitución de elementos menores que se deterioran con el uso, pequeños ajustes o arreglos derivados de la actividad diaria.
También entra en esta categoría el mantenimiento regular de equipos utilizados por el inquilino, como climatización, luminarias o instalaciones que forman parte de su operativa, así como la reparación o retirada de cualquier elemento que haya sido instalado por él mismo.
No se trata de intervenciones estructurales, sino de actuaciones necesarias para mantener el local operativo en el día a día.
Qué corresponde normalmente al propietario
Cuando la avería afecta a elementos estructurales o instalaciones generales del inmueble, la responsabilidad suele recaer en el propietario. Esto incluye problemas de estructura, cubiertas, fachadas, humedades no provocadas por el uso, instalaciones eléctricas generales, saneamiento o cualquier defecto previo que impida el uso normal del espacio.
En estos casos, la reparación no está relacionada con el desgaste lógico de la actividad, sino con la conservación del inmueble en sí.
El papel del contrato de arrendamiento
Aunque la LAU establece una base clara, en los contratos de locales comerciales es habitual que se pacten cláusulas específicas sobre mantenimiento y reparaciones. Por eso, revisar el contrato con atención es clave para evitar interpretaciones erróneas.
En la práctica, muchos conflictos surgen no tanto por la reparación en sí, sino por no tener claro dónde termina el uso ordinario y dónde empieza la responsabilidad del propietario.
Por qué es importante entender este reparto
Comprender qué reparaciones corresponden a cada parte no es solo una cuestión legal. En la práctica, es una herramienta de gestión que permite a las empresas tomar decisiones más informadas, anticiparse a incidencias y evitar interrupciones innecesarias en su actividad.
Cuando este reparto no está claro, pequeñas averías pueden escalar en conflictos, retrasos o paradas operativas que impactan directamente en el negocio. En cambio, cuando existe un criterio definido desde el inicio , respaldado por la LAU y por el propio contrato, las intervenciones se gestionan con mayor agilidad y previsión.
Desde Buildpat, como gestores de espacios profesionales, vemos a diario cómo una lectura técnica y ordenada de estas responsabilidades ayuda a reducir fricciones, optimizar recursos y mantener los espacios funcionando de forma estable en el tiempo. Porque en un local u oficina, la continuidad operativa no depende solo del espacio que se alquila, sino de cómo se gestiona cada detalle que lo mantiene en marcha.
